2018年、総務省の調査では、全国の空き家は848万9千戸で、全国の住宅の13.6%を占めていることが判明しています。
空き家が放置されている理由として、所有者に「解体費用がない」ことが挙げられます。急に実家を相続したり、昔住んでいた戸建てを地方に残したまま都会でマンション暮らしをしている人によくあるケースです。
本記事では解体費用がない場合に、空き家をどのようにするのが好ましいかについて、詳しく解説します。
1. 解体費用がなく、空き家を放置するリスク
空き家は使っていなくても、所有しているだけで各種費用がかかります。
また、適切に管理せず放置すると、空き巣や放火のリスクがあり危険です。以下では空き家を放置するリスクについてご紹介します。
固定資産税・都市計画税がかかる
固定資産税及び都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対し課税される地方税です。税率は、土地建物の課税標準額に対し、固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%となります。これらは空き家であっても課税されます。
また1月1日時点で家屋が建っている場合は、年の途中で家屋を取り壊しても1年分の固定資産税及び都市計画税を支払わなければなりません。
このように、空き家は所有者として、ただ持っているだけで税金がかかります。特に路線価の高い中心市街地に空き家を持っている場合は、注意しなければなりません。
固定資産税が上がる可能性がある
家屋を所有している場合、その土地に対する固定資産税が安くなる優遇措置があります。特例措置とは、家屋の居住者の生活負担を軽減するために導入された減税措置で、家屋の建っている土地は更地よりも固定資産税が最大1/6に減税されます。
しかし、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」にて、「放置された危険な空き家」と認定されてしまうと、この優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっては大きなデメリットとなります。
例えば、これまでは年5万円だった固定資産税が、6倍の30万円になることもあるのです。
倒壊リスクが高く、第三者に被害を及ぼすことも
一度、人が住まなくなった空き家は劣化スピードが早くなっています。
まず、換気がされないことによって、空気循環がなされず、カビやダニの温床になります。
日本は湿気も多く、木材部分が変色したり鉄部はサビが一気に生じ、給排水菅からは異臭が発生することもあります。
さらに面倒なのが、動物被害です。空き家で特に多いのが、天井裏に住みつく害獣による被害で、その排泄物の重さで天井が崩落することも珍しいことではありません。
加えて、悪意のある人間による不法投棄や放火事件が後を絶たず、空き家の放置は社会的にも問題となっています。このように耐久性が低くなることによって、地震などをきっかけに倒壊が起き、第三者に被害を及ぼすこともあります。
空き家を解体して土地活用を検討されているのであれば、解体費用や土地活用プランを確認しておくことをおすすめします。
2. 空き家の解体費用がない場合の対処法
空き家を放置することで、費用面でも大きくデメリットが発生することがわかりました。ここからは解体費用がない場合、どのような対処法があるのかについて、以下の項目について詳しく説明します。
- 各自治体の補助金や助成金制度を使う
- 空き家解体専用ローンを活用
- 相続放棄する
各自治体の補助金や助成金制度を使う
先ほどお伝えしたとおり、空き家の放置は社会的にも大きな問題になってきているため、自治体によっては解体・除去に対して補助金や助成金制度が用意されているところもあります。
各自治体の主な制度は以下の通りです。
| 市区町村 | 補助金額 | 上限 |
| 北海道札幌市 | 解体費用の3分の1 | 50万円 |
| 群馬県高崎市 | 解体費用の5分の4 | 100万円 |
| 東京都足立区 | 解体費用の2分の1 | 木造50万円、非木造100万円 |
| 埼玉県行田市 | 解体費用の2分の1 | 50万円 |
| 愛知県名古屋市 | 解体費用の2分の1 | 100万円 |
| 兵庫県神戸市 | 解体費用または補助対象標準額低い方の3分の1 | 60万円 |
| 和歌山県和歌山市 | 解体費用の3分の2 | 50万円 |
| 大分県大分市 | 補助対象経費の5分の4以内または市の定める額のいずれか小さい方 | 160万円 |
| 佐賀県みやき町 | 補助対象経費の2分の1 | 50万円 |
上記以外でも補助金・助成金の用意がある自治体があるので、空き家が存する市区町村のホームページを検索するか、行政窓口に問い合わせるのが有効です。
空き家解体専用ローンを活用
JAバンクや各地方銀行でも空き家問題に対応するために、「空き家解体専用ローン」が用意されています。
金利も比較的低いのが特徴で、家屋を解体し、将来的に土地を活用したい場合には有効な選択肢と言えるでしょう。
| 金融機関名 | 借入金額 | 借入期間 | 年利（目安） |
| JAバンク | 10万円〜300万円 | 5年以内 | 1.5% |
| みちのく銀行 | 500万円以内 | 6ヶ月以上10年以内 | （個別相談） |
| 秋田銀行 | 10万円〜200万円 | 5年以内 | （個別相談） |
| 群馬銀行 | 10万円〜300万円 | 6ヶ月以上7年以内 | 2.1%〜3.6% |
| 東京ベイ信用金庫 | 1万円〜500万円 | 3ヶ月以上20年以内 | 2.275%〜3.775% |
| 中国銀行 | 10万円〜500万円 | 6ヶ月以上10年以内 | 2.875% |
| 十六銀行 | 10万円〜500万円 | 6ヶ月以上10年以内 | （個別相談） |
| 四国銀行 | 5万円〜1,000万円 | 6ヶ月以上10年以内 | 1.9%〜2.4% |
| 福岡銀行 | 10万円〜300万円 | 6ヶ月以上7年以内 | 2.9% |
相続放棄する
相続放棄とは、不動産を相続する権利のある相続人全員が、被相続人が所有していた不動産の相続を放棄することで、その不動産が国に継承されるものです。（なお、相続を放棄する際には、不動産の空き家だけではなく、金融資産など、相続財産の全てを放棄する必要があります。）
相続放棄により不動産を保有しないことになれば、固定資産税などの支払い義務は発生しません。
ただし、相続放棄後に裁判所が選任する「相続財産管理人」に対し、実家や空き家を引き渡さない限り、相続人に「管理責任」が残るので注意が必要です。
管理責任とは、その名の通り空き家を管理する責任のことで、仮に空き家で火事が発生し近隣に延焼した場合などは、その責任は相続人が負うことになります。
相続税対策としての土地活用を行う方法もあります。
3. 費用がない場合でも知っておきたい、解体費用の相場
補助金や銀行ローンを活用する場合には実際どのくらいの解体費用がかかるのか、その相場を知っておく必要があります。
建物の規模や構造によっても費用が変わるので、以下を参考に資金計画を進めましょう。
規模や構造別の解体費用について
建物の解体費用は構造と床面積によって大きく金額が変わってきます。目安としては以下の通りです。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋・コンクリート造 | |
| 坪単価 | 3万円〜5万円 | 5万円〜7万円 | 6万円〜8万円 |
| 床面積 30坪 | 90万円〜150万円 | 150万円〜210万円 | 180万円〜240万円 |
| 床面積 40坪 | 120万円〜200万円 | 200万円〜280万円 | 240万円〜320万円 |
| 床面積 50坪 | 150万円〜250万円 | 250万円〜350万円 | 300万円〜400万円 |
また立地や接道条件などの周辺環境及び敷地内の付帯構造物の有無によっても大きな差が生じるので、正確な金額は解体業者に見積もりを取得して把握しましょう。
50坪の土地に建っている家の解体費用について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
エリアによる解体費用の違いについて
解体費用は地域や立地状況によって、大きく金額が変わります。なお、地方の過疎地ではそもそも解体業者が少なく、費用が割高になるケースもあるので注意が必要です。
一般的に解体費用に違いがでる要因は以下の通りです。
繁華街や住宅密集地
繁華街では敷地に余裕があるケースが少なく、工事車両を近隣の駐車場に停める必要も出てくるため経費が多くかかります。
また住宅密集地の場合は重機での解体が難しい場合が多く、手作業となると人件費が余計にかかってきます。
廃棄物処理場までの距離と処分費用
廃棄物処理場は、工業地帯にあるか郊外の市街化調整区域に立地していることが多く、解体現場が都心の場合は運送距離が長くなります。
また、解体業者が契約している処理場の廃材受入単価も業者ごとに異なります。
解体後の土地で土地活用を行うのであれば、解体費用にプラスして費用がかかってきます。
4. 解体費用がない場合の「売却」という選択肢
解体費用がない場合のもう一つの重要な選択肢として、空き家をそのまま売却するのもおすすめです。以下では売却時の税金の考え方と、売却手法について説明します。
相続した実家の譲渡所得3,000万円特別控除
相続または遺贈によって取得した被相続人（亡くなった人）が保有していた家屋を2023年12月31日までに売却し、一定の要件に該当するときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円が控除されます。
これを被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除といいます。なお、特例の対象となる家屋は、以下の全てを満たしたものです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
これは2016年度の税制改正で適用された制度で、大きな節税効果があります。
古家付き土地売却に関する2つの方法
空き家の売却を考えた際、土地値と解体費用のバランスによって選択肢は2つあります。
具体的には、
- 土地値＞解体費用であれば、「古家付き土地」として売却
- 土地値＜解体費用であれば、土地だけ売却した後に建物解体
となります。以下では各項目について詳しく説明していきます。
古家付き土地として売却
土地値が解体費用よりも高い場合、解体費用を買主にて負担する場合でも土地値がつきます。特に、買主が建物解体に慣れた不動産業者であれば、問題なく引き渡せるので安心です。
また買主によっては、空き家をリノベーションして活用する考えを持つ人がいます。そのような買主は、解体費用を考慮せずに土地値で購入できるので高値売却も狙えます。
土地として売却した後に建物解体
土地値が解体費用より安く、古家付き土地として売却が困難な場合はこの手法が有効です。
まず、空き家がある状態で土地のみ売買契約を締結し、そこで受領する手付金と補助金やローンを合わせて、土地の引渡し日までに解体してしまう手法です。
この方法であれば、少ない費用で売却することができるようになります。
解体費用がない場合でも空き家放置厳禁！即判断が必要
空き家の放置は社会的にも問題になっており、解体して土地活用する、第三者に売却するなど、早めに対処を行うことが必要です。
なお、解体する場合は、自治体が用意している補助金や助成金制度を活用するのが有効で、足りないときは銀行ローンに頼ることもできます。
ただし、解体工事はそれなりの労力と時間を要するため、土地活用の予定がない場合は「古家付き土地」の状態で売却するのが有効な選択肢となります。
なお、土地売却の際は、地域の不動産会社に相談するだけでなく、複数の不動産会社の査定を受けることで高値売却できる可能性が高まります。
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複数の企業から取り寄せたプランと提案されたプランは以下のとおりです。
| 活用種別 | 初期費用 | 収入 | 階数 | 企業 |
|---|---|---|---|---|
| 木造アパート経営 | 約4600万円 | 約900万円(4室×3階) | 3階建て | 大手ハウスメーカーA |
| 木造アパート経営 | 約4100万円 | 約900万円(4室×3階) | 3階建て | 準大手ハウスメーカーB |
| マンション経営 | 約8500万円 | 約1300万円(4室×4階) | 5階建て | 大手不動産会社C |
| 戸建て賃貸経営 | 約3200万円 | 約120万円(家賃10万円) | 屋根裏付き2階建て | 大手ハウスメーカーD |
| 賃貸併用住宅 | 約4000万円 | 約650万円(2室×3階) | 3階建て | 大手ハウスメーカーE |
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